Рынок съемного жилья сегодня: герои и условия

Разбираемся, насколько изменились запросы нанимателей, нужен ли сегодня договор и решает ли все проблемы онлайн-сервис аренды без риелторов? А также какие квартиры сдаются сразу и почему

4,1

– 24 отзыва

Анастасия Пальцева

Решили выяснить, что изменилось на рынке съемного жилья и как сегодня взаимодействуют все его участники: что в приоритете у арендаторов и за что они готовы переплачивать, какие условия ставят собственники и почему они стали вкладываться в хороший ремонт. А также комментарии риелтора, дизайнеров и представителя сервиса The Locals.

Появляется больше инвесторов, которые действительно занимаются арендным бизнесом, понимают необходимость в современном и качественном жилье и вникают в потребности нанимателей (в жилой недвижимости — наниматели, в коммерческой — арендаторы, прим. Михаила). Собственники квартир все чаще задают себе вопрос: «Какую квартиру хотел бы снимать я сам?» И, честно отвечая на него, делают ремонт, обставляют квартиру современной мебелью и бытовой техникой.

Тем не менее пережитки сильны среди всех участников рынка: собственники квартир по-прежнему думают, что найдут хороших нанимателей в квартиру, которая десятки лет не видела ремонта, агенты все еще существуют в парадигме «наша миссия — комиссия», а наниматели ведутся на красивые фотографии с низкой ценой и нередко становятся жертвами мошенников или кабальных условий.

Владельцы квартир все также опасаются, что налоговая узнает об их недекларированном доходе, а наниматели «убьют» квартиру. Непрофессиональные агенты опасаются, что их «кинут» — не заплатят комиссию, а целевые интернет-сообщества заберут себе их функцию. Ну а квартиросъемщики опасаются мошенников, которые лишат их денег и, соответственно, жилья.

Не имея опыта работы в недвижимости, предусмотреть все детали невозможно. Отсюда — непонимание, что должно быть в договорах и «зачем они такие большие, если все можно на одном листочке написать». Страдают все. Одни от того, что наниматели оставили после себя «сталинград» в квартире и предъявить им претензии невозможно: они просто исчезли. Другие от того, что их выселяют, когда они этого не ждут, или при съезде не возвращают депозит.

Сейчас я строю свою работу по принципу «кто клиент — тот и платит». Если меня нанимает собственник, значит, я должен защищать именно его интересы, и оплачивать мою работу должен он. Если же обращаются за помощью в подборе квартиры — работу строю от интересов нанимателя.

В сегментах бизнес- и элитной недвижимости эта логика работает, и агенты прекрасно сдают квартиры без комиссии для нанимателей. В эконом-сегменте, на мой взгляд, мешает «жадность» агентов. Но, к моему удовольствию, начинают встречаться агенты, которые работают по такому же логичному принципу, как и я.

Часть сервисов существует за счет непонимания выгоды работы с профессиональным агентом, что подталкивает собственников и нанимателей делать все самостоятельно и не платить никому или обращаться к онлайн-площадкам. К сожалению, такие инициативы часто приводят к драматичным подтверждениям народной поговорки «скупой платит дважды».

Возможно, в будущем появится сервис, который сможет предусмотреть большое количество нюансов и деталей, защитит интересы каждой из сторон. Такому сервису я буду только рад, ведь он — для людей.

Я бы не сказал, что рынок недвижимости сильно изменился. Но небольшие сдвиги есть. У собственников появилась возможность размещать свои объявления на разных площадках и гораздо легче находить нанимателей без посредников, чем это было 5–7 лет назад. Риелторы тоже это почувствовали и стали снижать комиссии.

Цена, близость к центру и метро, конечно, являются самыми важными параметрами. Однако квартира, владелец которой готов идти на уступки: вывозить мебель, соглашаться на совместный с нанимателем ремонт, — сдается гораздо лучше квартир с коврами и стенками, которых до сих пор большинство на рынке.

Наниматели готовы переплачивать за красоту. В нашей практике есть сделки, когда однокомнатная квартира далеко от центра и метро сдавалась за 100 000 рублей, потому что там очень классный ремонт — хоть для журнала снимай!

Он нужен при аренде дорогих квартир, от 100 000 рублей: там надо согласовать много нюансов, а собственники обычно занятые люди, с которыми сложно договориться и которые готовы делегировать квартирные дела риелтору. Но в большинстве случаев собственники и арендаторы справляются сами.

Макс Китаев, арт-директор, семь лет арендует квартиры: «Кажется, что в отношении аренды ничего не изменилось — приятных квартир за адекватные деньги до сих пор одна-две на сотню предложенных. Конечно, переплатить в аренде вообще не хочется ни в каких случаях, но за комфорт и персональное предпочтение в некоторых деталях готов добавить. Самые важные для меня факторы — стиль, настроение квартиры и отсутствие подводных камней. Если коротко озвучить критерии приемлемого жилья, то их всего три: белые стены, минимум мебели и расположение в центре. Очень важно, чтобы владелец квартиры не был маразматиком, к сожалению, таких много. А вот договор для меня особого значения не имеет, я более-менее мобилен, могу быстро собрать вещи и съехать».

Ксения Есина, фотограф, шесть лет арендует квартиры: «За весь период я сменила четыре квартиры в разных районах Москвы. Было время, когда я жила в жуткой квартире в Кузьминках с тремя соседями и коврами на стенах. Сейчас с такими условиями я точно не готова мириться. В приоритете — комфорт и транспортная доступность в любое время суток. Мне важно, чтобы в квартире был хороший ремонт, не было захламленности, а район был спокойным.

Все свои квартиры я находила в соцсетях или через знакомых. Был отрицательный опыт общения с риелтором, который исчез, как только получил залог. К тому же я периодически слышу негативные отзывы о риелторах от друзей и знакомых, поэтому у меня они не просто не вызывают доверия, а ассоциируются с мошенниками, так же как и сайты, где они крутятся, типа ЦИАНа. Обращаться к их услугам в дальнейшем я точно не буду».

Мария Бирюкова, аналитик, десять лет арендует квартиры: «Все больше собственников, сдающих свои квартиры, стали вкладываться в их ремонт — тем самым это уже не fully-depreciated квартиры, которые сдают, когда сами там жить не хотят, а заранее запланированное под сдачу помещение с простым, но новым ремонтом, без кучи пыльных диванов и ковров. Больше владельцев стали dog-friendly и без труда соглашаются на возможность заселения с собакой.

Основным приоритетом в выборе квартиры для меня было и остается ее местонахождение и внутренняя отделка, особенно состояние санузла. Риелтор для меня не важен: благодаря Интернету все жилье можно посмотреть на сайтах, в группах, поговорить об условиях по телефону.

Также необязательным считаю наличие договора, хотя со мной заключали его всегда, не верю, что он несет какую-то юридическую силу. К оценке владельца квартиры подхожу на своем инстинктивном восприятии человека, а дальше, как ему удобно: можем и договор подписать».

Заказов на дизайнерский ремонт квартир под сдачу становится все больше. И если раньше речь шла в основном о квартирах для Airbnb, то сейчас о дизайнерском ремонте задумываются даже те, кто планирует сдавать квартиру в долгосрочную аренду.

Причем владельцы квартир вкладываются не только в ремонт, но и в увеличение комфортности жилья, покупая такие дополнительные аксессуары, как, например, кофемашина.

Собственник рассматривает такую квартиру как инвестицию, поэтому и сроки, и бюджет играют огромную роль в окупаемости проекта. Обычно квартиру просят «запустить» как можно скорее, поэтому необходимо работать в очень быстром темпе.

Бюджет тоже зачастую ограничен: приходится находить недорогие, но в то же время креативные решения, например, необычная покраска стен.

На наш взгляд, рынок съемного жилья значительно поменялся за последние 3–5 лет, и не только в Москве, но и в других крупных городах, например, Санкт-Петербурге. Связано это с большим потоком миграции людей из регионов, благодаря которому цены на арендное жилье стремительно меняются, а условия все больше ужесточаются.

Пик запросов на дизайнерский ремонт пришелся на конец 2017–начало 2018-го и продолжает расти: ведь чтобы сдать свое жилье как можно выгоднее, оно должно значительно отличаться от конкурентов. В этом случае дизайнерский ремонт очень помогает.

Естественно, даже скромный дизайнерский ремонт повышает шансы найти жильца, который будет с благодарностью и уважением относиться к квартире, в которой красиво и комфортно.

Моя цель — привлечь именно такого человека. Ведь тогда арендный бизнес будет приносить доход и не станет разочарованием и стрессом, с постоянной необходимостью ремонтировать и обновлять интерьер.

Наверное, советское прошлое приучило меня относиться с пиететом к недвижимости: она своеобразный фетиш, символ уюта, семейного очага и благополучия. Поэтому верю, что дизайнерский ремонт важен для поиска идеального арендатора, который оценит, сохранит и приумножит мои вложения.