Когда речь заходит о банковских кредитных договорах, у многих возникает устойчивая ассоциация с коварным «мелким шрифтом» в документах, который скрывает подводные рифы, способные загнать любого заемщика на финансовую мель. Наш эксперт Мария Литинецкая рассказывает, как ориентироваться в кредитном договоре.
1. Подготовьтесь к походу в банк
В век информационной открытости разумно изучить основные условия банковской документации заранее. Большинство банков размещает типовую форму кредитного договора на своем сайте. Найти ее можно, набрав словосочетания: «ипотека / кредитный договор / банк». Бывает, что по каким-то причинам типовой формы нет на сайте, но, возможно, кто-то уже поделился ею на специализированном форуме.
Если поиск в интернете не дал результатов, не будет зазорным обратиться к вашему кредитному специалисту в банке и попросить шаблон типовой формы на бумажном носителе. Ключевое слово «шаблон», так как окончательный договор с вашими данными будет составлен непосредственно перед сделкой.
2. Внимательно читайте «Индивидуальные условия»
Пожалуй, основную проблему в тщательном изучении кредитного договора составляет большое количество страниц текста, при чтении которых из поля зрения выпадают главные моменты, а в голове остается непонятная каша. Многие банки для удобства клиента разделили кредитный договор на две составляющие: «Общие условия и терминология» и «Индивидуальные условия».
К сожалению, такой способ разделения информации может таить в себе опасность. Некоторые кредиторы любят делать ссылки на договор оферты, размещенный на сайте и содержащий в себе условия, напрямую влияющие на основные параметры сделки, например, пересмотр ставки по кредиту или набор и тарифы дополнительных услуг, связанных с обслуживанием займа. Такие условия банк может менять, не уведомляя клиента, в любую сторону.
Чаще всего вопросы вызывают следующие моменты: кредитор имеет право проверять предмет залога; заемщик обязан ежегодно переоформлять страхование недвижимости и жизни, если согласился на снижение ставки; в случае нарушений условий договора кредит могут попросить вернуть досрочно; плюс другие обязанности заемщика – их следует внимательно изучить и принять во внимание.
А вот ваши индивидуальные условия необходимо проверить очень внимательно: паспортные данные, сумму кредита, срок, эффективную ставку и номинальную ставку за пользование деньгами, размер и дату погашения ежемесячного платежа. Как ни парадоксально, ошибки в договорах встречаются часто, и они могут приводить к неприятным ситуациям, например, Росреестр приостановит регистрацию сделки, пока ошибки не будут устранены.
3. Проверьте параметры сделки
За большим количеством разнообразной информации от внимания заемщика часто ускользают два важных момента. Первый: пункт о том, что «ставка может быть пересмотрена в случае изменения рыночной конъюнктуры» или «изменения ключевой ставки». Это говорит о том, что кредитор может менять условия сделки без согласования с вами.
На сегодняшний день в кредитных договорах ведущих ипотечных банков такого пункта нет. Если вы все-таки обнаружили такое условие, предстоит выбор: согласиться и иметь в виду, что в случае следующего кризиса и роста ключевой ставки, банк может изменить вашу ипотечную ставку, просто уведомив вас об этом, или искать другого кредитора.
Второй: сегодня в договоре обязательно прописан размер штрафов за несвоевременное погашение основного долга и процентов, максимальный размер которого составляет 0,06% ежедневно от суммы просрочки (по этой причине задержка оплаты долга даже на 1 день может привести к существенным дополнительным финансовым расходам). Эта норма была принята Государственной Думой РФ в июне 2016 года.
Согласно Федеральному Закону 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)», размер пеней и штрафов по ипотеке, в случае просрочки платежей, не может быть выше ключевой ставки на дату подписания договора между банком и заемщиком. До этого максимальный размер штрафов был не определен, и те цифры, которые кредиторы указывали в договоре, приводили просто к космическим суммам пеней, нараставших в короткий срок.
Сейчас, после множества судебных разбирательств, права заемщиков больше защищены, чем на этапе становления рынка ипотеки. Однако если вы не знаете условий собственного кредитного договора, их нарушение будет весьма малоприятным для обеих сторон.