Стоит ли инвестировать деньги в хрущевку?

До недавнего времени квартиры в панельных пятиэтажках были самым незавидным вариантом на рынке столичного жилья. В свете правительственных инициатив привлекательность хрущевок может возрасти – теперь владение квартирой в пятиэтажке дает перспективу на улучшение жилищных условий. Однако данная возможность сопряжена как с выгодами, так и с рисками, напоминает наш эксперт.

Рассматривая предложения на рынке жилья московского региона, покупатель быстро приходит к выводу, что в хорошо обжитых районах столицы в пределах МКАД доступных вариантов качественного жилья немного. В связи с этим многие предпочитают новое (или относительно новое) жилье в Подмосковье, Новой Москве или столичных районах за МКАД, не желая вселяться в некомфортные панельки только ради удачной локации в Москве.

Согласно программе реновации кварталов пятиэтажной застройки, расселение жильцов хрущевок пройдет либо в их районе, либо в соседнем, но в границах округа. Исключение сделано для Центрального, Зеленоградского, Троицкого и Новомосковского административных округов – их обитатели могут получить новое жилье в любом районе. То есть приобретя хрущевку в желаемой локации столицы сейчас, в перспективе покупатель получит там же новое жилье.

В пояснительной записке к законопроекту о реновации депутаты подчеркивают, что увеличение стоимости предоставляемых новых квартир по сравнению с освобождаемыми может составить до 35%. В наименее ликвидных локациях разница в цене квадрата новостройки и хрущевки может достигать 50%. Это значит, что квартиру в новостройке можно будет перепродать с выгодой, причем довольно быстро, ведь далеко не во всех столичных районах старой застройки большой выбор новостроек.

Как показала практика предыдущей программы расселения хрущевок, собственники получали более просторные квартиры, несмотря на соблюдение правила равнозначности площади и количества комнат. Как правило, новые квартиры превышали старые на 5–10 квадратных метров. В рамках нынешней программы дополнительные квадраты жители получат безвозмездно, что добавит новому жилью не только удобства, но и стоимости.

По данным «Метриум Групп», до 86% квартир, представленных на первичном рынке массового сегмента, сдаются в эксплуатацию без отделки. Это означает, что с приобретением квартиры расходы покупателя не прекращаются: на ремонт стандартной однушки (до 45 квадратных метров) уходит от 700 тысяч до 1,2 миллиона рублей. Состояние объектов на вторичном рынке оставляет желать лучшего.

В рамках текущей программы реновации новостройки для переселенцев будут сдаваться с полной отделкой. Более того, при желании собственники смогут организовать перепланировку, как отмечается в пояснительной записке к законопроекту.

Главный риск на сегодняшнем этапе – это отсутствие четких правил переселения. Неизвестно, какие альтернативы будут предлагаться, в какой именно локации, можно ли будет от них отказаться. Рассматриваемый Госдумой законопроект пока не содержит ответов на эти вопросы.

Больше всего рискуют жители и покупатели хрущевок тех округов Москвы, в рамках которых возможно расселение в любые районы (ЦАО, ТАО, НАО, ЗелАО). У них появляется вероятность лишиться жилья, к примеру, в тихом Вишняковском переулке (Замоскворечье) и переселиться в новостройку в не столь удачном Басманном районе недалеко от метро «Электрозаводская». Учитывая обилие старых производственных площадок под строительство в данном районе, именно здесь могут появиться новостройки для переселенцев.

Схожие риски возникают у владельцев неоднородных масштабных районов, которые окружены противоречивыми локациями. Скажем, жителей пятиэтажек в Царицыно могут переселить в прилегающее Чертаново, а обитателей Южного Тушино – в Митино (за МКАД).

В менее удачной локации стоимость альтернативной новостройки может оказаться меньше, чем во вторичных хрущевках в более ликвидном районе. Скажем, в Кузьминках средняя стоимость квадратного метра в хрущевках составляет порядка 145 тысяч рублей. В соседнем Люблино, куда могут переселить жителей пятиэтажек из Кузьминок, средняя цена квадрата в новостройке составляет 132 тысячи рублей.

Однако чаще всего разница в расценках на старые хрущевки и новостройки в соседних локациях минимальна. Проще говоря, выиграть на разнице в цене получится далеко не всегда, но и проигрыш не столь вероятен. Скорее всего, большинство квартир окажутся дороже старых не более чем на 10–15%.

Текущая программа сноса пятиэтажек намного масштабнее предыдущей: если в первую волну были снесены около 1 700 хрущевок, то сейчас власти намереваются избавиться от 8 000 зданий и расселить 1,6 миллиона человек. Очевидно, что единовременно все эти люди переселены не будут, равно как и альтернативные новостройки для них не построят сразу. Реновация неизбежно будет проходить поэтапно, а это значит, что какие-то пятиэтажки попадут под расселение раньше других.

Более того, если первая волна сноса растянулась на 18 лет, то теперь властям понадобится, по самым оптимистичным оценкам, не менее 25 лет. Это значит, что одни получат новую квартиру в ближайшие годы, другие – на горизонте десятилетия. Приобретение хрущевки без четкого понимания сроков ее расселения – крайне опрометчивый поступок. В то же время нужно понимать, что как только станут известны графики переселения, собственники пятиэтажек незамедлительно повысят цены.

Не стоит забывать и об общих рисках, связанных с экономической и политической ситуацией в стране. Власти заявляют, что помощь частных инвесторов пока не требуется. Однако эксперты «Метриум Групп» отмечают, что программа обойдется по предварительным оценкам в 3,5 триллиона рублей, тогда как весь годовой бюджет столицы составляет 1,9 триллиона рублей.

При этом экономическая ситуация остается непростой. Согласно долгосрочному бюджетному прогнозу Минфина до 2034 года, расходы бюджетной системы в соотношении с ВВП будут уменьшаться ближайшие 18 лет из-за снижения доходов. В связи с этим высока вероятность, что реновация не будет доведена до конца.

Если вы намерены приобрести квартиру в сносимой пятиэтажке с расчетом на улучшение собственных жилых условий, то и в этой схеме много неизвестных. Кроме того, уже сейчас ясно, что условия переселения будут намного более жесткими, чем в первую волну сноса. 

Для тех, кто располагает достаточным бюджетом для приобретения однушки в панельной пятиэтажке (от 4,5 до 7 млн рублей), на мой взгляд, более надежным вариантом станет все-таки квартира на первичном рынке, причем как с точки зрения инвестиций, так и для собственного проживания.

На обложке: дизайн-проект квартиры в хрущевке.